自営業者が自宅を売却し新しい物件を購入する手順！繰り上げ返済から再度住宅ローンを借りる

前回購入した物件を居住中のまま売り出した結果すこし高く売れたので住宅ローンは残っていた物の繰り上げ返済し売却する事ができる。

また引っ越し先として新たな新居を購入しようと同一銀行で住宅ローンを再度借りる事とした。

この内容で今回説明して行きます。

１．繰り上げ返済の決済日確定

先ずは仲介をしてくれた不動産屋に決済日の確定日を聞こう。

決済日とは売買金額の受け渡し日です。

決済日の確定日に銀行の抵当権抹消登記をしなければいけないからです。

確定日を聞いたら銀行の繰り上げ返済窓口に電話してください。

そうする事によって銀行指定の司法書士に連絡し決済日の抵当権抹消手続きの準備をしてくれます。

私は三井住友銀行で繰り上げ返済を行いました。参考としてこういった流れになりました。

１．三井住友銀行繰り上げ返済窓口

0120-523-605

に電話し決済日の確定日を連絡。

・銀行指定のJOネットワークと言う司法書士から⒉，３日中に本人確認の連絡が来ると思いますと言われました。後日司法書士から直接私の住所に委任状が送られてきました。これは抵当権抹消のための委任状です。

お金は２万数千円くらいで振込みと委任状をすぐに返送しました。

・また住宅ローン保証料や残債等が記載された書類を送ると言われました。手数料がいくらかかるなどが書かれているだけで特に記載する場所はなく確認だけです。

・決済の際に買主から入金があった時点で銀行のアプリから繰り上げ返済の手続きを行ってくださいと言われました。郵送でも可能ですがアプリと比べ結構割高になるそうですのでアプリをおすすめします。アプリは数千円に対して郵送は22,000円とお金がかかるそうです。

・繰り上げ返済の確定申告の必要書類は発行しませんのでキャプチャを撮るなど自分で把握してくださいとの事。

・私の場合、住宅ローンの引落し日が２７日なので決済日までの日割りと繰り上げ返済の手数料がかかりますと言われました。そんな高いものではないです。

・決済日での抵当権抹消は当日１５時までに行えば受付できるのですが午前中に契約するなど早めに行って頂いた方が良いとの事。だいたいどの不動産業者もそれを分かっていますので午前中にするとは思います。

２．住宅ローンの事前審査

私の場合、新しく住宅ローンも借りないといけないためかなり急ぎとなります。

これは最初でも良いですが事前審査の際に売却理由など繰り上げ返済の額などを記載する項目があるのであえて２番目にしました。

そのためできるだけ早く事前を行っておきたいと思っていました。

他の銀行もそうですが最近では事前審査は窓口まで行く必要もなく都市銀行などは専用のアプリで住宅ローンの事前審査ができると思います。

いくらまで借りるか、自己資金をどの程度購入金額に入れるか、身分証明書（免許証）、いる場合は仲介不動産屋の連絡先や担当者などの情報を用意して事前審査を行っていください。

一般の方は簡単な操作で事前が終了すると思いますが私のような自営業者は不動産屋経由や直接、会社の直近３期分の決算書前ページを用意するように言われると思います。

また私は法人なので自分で確定申告も行っていますのでその３期分も用意するように言われました。税務署に行かずe-taxでしたので保存データーをメールで送信しました。

こういった物のデーターは必要となりますので日ごろから保存しておかないと面倒になりますね。

結局結果の連絡が来たのは２週間後でしたので結構かかりました。

審査結果出る当日に銀行から電話がかかってきて人となり、内容を色々聞かれました。

自営でない人はもっと早く審査結果が出るそうです。

３．物件の買い付けを入れる

住宅ローンの事前審査が終わりましたので早速購入物件の買い付けを入れましょう。

居住中で売る場合は購入者は待ってくれてもだいたい２ヵ月です。その間に購入、引っ越しをする必要がありますので結構バタバタします。下手したら１ヵ月以内の退去もありえます。

住宅ローンの本申込は後は大体不動産業者が指示してくれるので特に難しい事はないでしょう。

ただ必要書類で納税証明書その１，その２というものが必要です。住民票はコンビニなど役所で簡単に取れますが面倒なのでこういったものは早めに用意しておきましょう。

マイナポータルのアプリから送ってもらう事もできます。納税証明書を発行するお金はインターネットバンキングもしくは番号を控えてお金を払う事ができます。マイナポータルでの発行手続きの説明を読んでください。

４．購入物件の契約

契約は買い付けを入れてから１週間以内に行う事が一般的だそうです。

銀行の事前審査は通っていますので本申込で落ちる人はほとんど聞かないと聞きます。

契約は不動産業者の事務所で行います。

重要事項説明、契約書の説明を売主、買主同伴で行います。

５．購入物件の住宅ローン本申込

三井住友ではアプリがありますので購入物件の契約日にアプリの方で本申込をしました。その際に納税証明書その１、その２も必要となってきますので用意しておきましょう。後は事前の際に送った書類などなので特に用意する事もないかいと思います。

ただ結局三井住友銀行の担当から連絡があり面接を行う日を指定されました。

その際に送った資料の原本も持っていくので何のためにアプリで申込をしたのか謎です。担当者はアプリで本申込を行った事すら知りませんでした。

仲介会社が本申込をしたいという電話をしたら私に電話がかかってきたという感じです。

本申込の面接の際に持っていく資料は以下のものです。

・住民票

・実印

・確定申告３期分

・健康保険証

・法人の決算報告書および試算表

・納税証明書その１，その２

・購入する物件の不動産売買契約書と重要事項説明書

・売買契約書のファイル一式

・現在お借入れ中のローン返済予定明細表

・売却物件の売買契約書

等です。

結局事前、本申込で出した資料ですね。

原本は仕方ないにしても確定申告書はE-TAXのコピーなんだけどなーという感じです。

決算書もそうですよね。

これをもって面接に行き審査されます。１週間後位を指定され借り入れる銀行に行くことになりました。やはり最終的には人柄という事です。

事前も行っていますので本申込の審査は２週間以内では済みます。

５．売却物件の決済日

この日に買主より売買金額の受け渡しがあります。その金額が入金された時点で繰り上げ返済のアプリもしくは事前に貰っておいた郵送書類で送付します。

当日アプリを開いて行うのは緊張感がありますが平均5～10分でできるアプリです。

買主、司法書士が見ている状態で行いますので事前にシュミレーションをしておくと良いでしょう。

それで繰り上げ返済は完了します。司法書士の手数料など支払いや繰り上げ返済手数料や日割り分の住宅ローンのお金はかかります。

私は三井住友の借り入れの繰り上げ返済の場合は三井住友の指定の司法書士でこの日には登場しません。抵当権抹消は買主側の司法書士と電話でコミュニケーションを取りながら行ってくれると思います。

（必要書類）

・印鑑証明書１通

・実印

・免許証

・登記識別情報通知書（権利証）緑のシールが貼っているがこれは剥がしてはいけません。

６、ローンの本申込み

購入物件のローンの本申込を行います。通常は銀行のローンプラザなどに足を運び申し込みをします。本申込用のアプリは事前に行ってしまいましたがこの時に説明を受けながらするそうです。

（自営業者のローン本申込必要書類）

・免許証

・住民票（現在の住所）

・健康保険証

・確定申告３期分(e-taxの保存データーのコピーでOK)

・法人の決算報告書および試算表

・納税証明書

・不動産売買契約書・手付金領収書

・重要事項説明書

・売買契約書一式

・現在お借入れ中のローン返済予定表（定期的に送られてくるもの、ローンが無い人は不要）

・現自宅の売買契約書

・実印、名刺

事前で出しているのにまたという感じですね。

確定申告など少しでも数字が違うと突かれますのできちんと説明できる状態で臨みましょう。また三井住友の場合、保険などの営業がありますがあまり積極的に考えるというよりワンクッションおいてから検討すると良いと思います。そんなに評価が高い保険ではありません。

人柄も見ていると思いますので紳士的に行いましょう。

審査結果は１週間ぐらいでは返事がもらえるかと思います。

７．ローンの契約

審査が通ったらまた申込を行ったローンプラザなどに契約に行かなければいけません。

何度行くのか・・という所ですが従うしかないです。

必要書類

・免許証

・保険証

・通帳

・通帳印

・実印

・新住所の住民票１通（まだ移動していない人は不要）

・新住所の印鑑証明書１通（旧住所の方も１通用意します）

もう免許証はいいだろうと言いたい所ですね。

何度出すんだ・・・

ここでポイントなのは新住所にするという点です。

まだ引越しをしていないがほぼ間違いないだろうという人は本当はいけませんが住民票を移動して新住所の住民票を取る人も少なからずいるようです。

自営業者が物件購入！住宅ローンを借りるまでの流れ

住宅ローンを借りる前での流れを分かりやすくざっと書きました。銀行には１，２回行けば良いと思っていませんか？何度も銀行に行くんです。

なので借りる時は近いほうが良いですよ。それも踏まえてこの流れをお読みください！

申込までの流れ！

１．不動産屋で物件案内

好きな物件をまず決めてください。

２．気に入った物件の住宅ローン事前審査

これは任意ですが事前をやって置かないと不安です。必ずやっておきましょう。

無料ですので金利の安い条件の一番良い銀行を決めて行います。

３．物件買い付け証明

好きな物件の申す込みを行います。「買付けしたい」と言えば不動産屋はわかるでしょう。簡単な内容を書いて申し込むだけです。

契約から引き渡しまでの流れ！

１．契約

契約日を決めてもらい売り主、買い主の顔合わせとともに印鑑持参で契約をします。買付けから契約まで意外と短いのが不動産屋の感覚です。買付けから３日以内というのもザラです。住宅ローンの事前審査を行っておこないと契約後住宅ローン審査で落ちてしまったという事もあるので事前が必要なわけですね。

２．住宅ローンの本申込

住宅ローンの本申込を行います。住民票や課税証明、確定申告書、税務署関係の必要な書類もありますので用意に時間がかかる可能性もあります。余裕をもって行いましょう。

住宅ローン審査は１週間以内で大抵終わります。事前で通っていればほぼ９割型審査に通るでしょう。

３．住宅ローン契約

申込審査が通ったら契約です。この時にお金を引き渡されるわけではありません。必要書類は印鑑証明や印鑑などです。

契約時間は銀行によって違いますが２時間かかることもあります。都市銀行などではついでに生命保険の営業もされるので任意ですが住宅ローンのメリットとなる場合があるので一応聞いておきましょう。

4．引き渡し

住宅ローン契約から１週間くらい後に行うのが通常でしょう。現金を買い主に引き渡し購入した物件の鍵もその時に渡されます。

これで完了です。

このように流れを見ていくと会社員の方などは予定を組むのが大変ですよね。住宅ローンを借りるまでに申込も含めて３回も銀行に行かなければいけないですからね。買付けも入れたら４，５回足を運ぶことになります。

だいたい銀行に行く際は不動産屋さんもついてきてくれたり必要書類も教えてくれたりするので不安に思うことはありません。

ただ面倒だと言うことです。これが自営業者の私が経験した流れですので他の型も同様な流れに基本なるかと思います。必要書類が多いだけで会社員とやることは一緒です。

三井住友銀行 住宅ローン 自営業者は？

三井住友は都市銀行ですので基本的に自営業者にはあまり好意的ではないという印象です。住宅ローンの審査では内容として黒字でなければいけないというロボット的な審査を行います。

赤字があればその時点でやっかいなお客だなというイメージを持たれてしまう感じです。いくらこれはわざと赤字にしているといってもロボット的なので話しにはなりません。ですがこれは基本的な対応で3期中1期分だけたまたま少し赤字というような場合100％無理というわけではありません。担当者の性格が左右しますのでうまく話せばなんとか審査だけはしてくれると思います。

決算書は3期分で損益通算や貸借対照表、販売費及び一般管理費の内訳書など一般的に自営業者が出す書類一式で審査は応じてくれます。

三井住友の事前審査はだいたい４～５日程度で保証会社の審査を行います。事前は人が判断するというよりコンピューターで入力して算出し審査の可否を決めるようです。

三井住友のより所は築年数の古い物件に対応しているという点です。

築年数が５０年経っていても審査を行ってくれます。

ただ３５年ローンにしたい場合は長期修繕計画書を渡さなければいけません。

長期修繕計画書は不動産屋に連絡すれば用意してくれますので審査を行う際は連絡しておきましょう。

ただ３５年ローンでなく１０年ローンでも良いという方は必要ありません。

審査としては経営者がサラリーマンレベルの給与であれば通るという感じでした。

４００万～６００万円くらいの年収ですね。

三井住友は信用金庫より横柄ですが築年数が古い場合は事前審査も良いかもれませんね。

みずほ銀行 住宅ローン 自営業者の借入は？

みずほ銀行はメガバンクで自営業の借り入れには比較的冷たいでしょう。担当者にも当然よりますがその割合が多いです。

また特徴としては事前審査を各銀行の窓口では行っていないという事です。しかしながら事前審査を行う方法がないということでもありません。

不動産業者を介してなら可能です。

物件を申し込もうとする不動産業者にいって事前をしたいと伝えれば事前審査をすることができます。

自営業者がみずほ銀行を利用する際のコツとして地価があまり高くない所で行うのもその一つかもしれません。

高い地価相場のみずほの担当は安い物件には結構冷たいからです。

結局はみずほ銀行の保証会社の審査次第ではありますが良心的に行って頂ければ保証会社との審査も多少はゆるくなるような感じもします。

それとみずほ銀行は築年数が古い物件の扱いをしてくれることでも有名です。他の会社で断れた築年数が古い物件でも良いのでぜひ試してみてください。

みずほ銀行は古い物件以外は自営業者にはおすすめはしていない銀行です。

古い物件の住宅ローンを借りれる銀行は？

築年数が40年、50年経っている物件の住宅ローンは実は難しいのです。持っている人がいるのですがずっと住んでいるだけで買えている人はほぼ一括で払っているという実態があります。

ですから銀行間はほとんど古い物件は駄目だというのが通常です。ではどうしたら良いのでしょう。OKを出している数少ない銀行を探すしかないということでしょう。

割りかしOKを出してくれそうな金利の安い会社は？

参考）

JA・・・・基本的には古い物件は駄目です。50年以内で見ているようですね。しかし50年経っていなければ全てOKというわけではなく機械的に50年から築年数を引き残りの残存期間を返済期間にするというやり方です。例えば築35年経っていれば50－35＝15年。15年が返済期間です。月々が高額になりますね。

川崎信用金庫・・・基本的にOKと言っている。しかし通常保証会社を通すのですが川信が提携してる２つの保証会社の内、一つは築年数が古い物件が駄目なので高い金利の方の保証会社となります。またその保証会社も昭和57年以降でないと審査に通さないなどの基準があります。

りそな銀行・・・特に決めていないのでOK。しかしトータル的な審査は厳しい。

みずほ銀行・・・同じく特に古い物件でも大丈夫。トータル審査厳しめ。

三井住友銀行・・・耐用年数60年で計算してくれる。築年数が40年だと60-40で20年の借入ができる。りそなとみずほよりは審査が通りやすい。

金利の安い住宅ローンはこの2社ですが中々難しいでしょう。なので本当に古い物件しかなく購入するしかないという方は金利が少し高めですがりそな銀行とみずほ銀行に行くと良いです。築年数をカウントしません。

JAの住宅ローン口コミ体験談 自営業者は？

JAの金利は実はかなりおすすめ。通常の銀行で借りるのがバカバカしく和るくらいに安い。ただネット銀行などと比べると高い。

ちゃんと人とあって窓口に申し込みできる住宅ローンバンクとしては金利が一番安いかもしれません。

例えば川信で0.95%だった金利がJAだと0.6%になる！この差はかなり月々の返済に出てくる。3500万円の物件の場合、月々97,986円だったものが月々92,410円となります。

5000円月々違うと言うことは年間6万円、10年で60万円変わってくるということですからね。

ただやはり審査というところで川信などよりは難しいという事はあります。

差ほど通常の人、サラリーマンなどは問題はないですが自営業者は少し苦戦するかもしれないです。でもすごく難しいわけではないのでやる価値はあります。3期分の給与と会社の収入が確定申告書などが必要でしょう。川信とほぼ一緒の書類です。

また物件の基準も難しいです。担保価値というところで古い物件は難しいでしょう。

駄目というわけではないですが50年方式を採用しています。

例えば築40年経っている物件ですと50-40で10年残ります。この10年を返済期日にします。10年で返すという事は月々の返済が1000万円しか借りなくても85,000円位になりますからね。2000万円の築年数が古い物件ですと17万円以上ですからかなり不可能ですね。このように50から築年数を引くということだけは覚えておいたほうが良いでしょう。

ただ補足としてかならず10年にされるわけではありません。恩情ではないですがあと5年だけ伸ばしてという事が実はできる可能性があります。15年にしてもらえるということですね。

ゆうちょ銀行の住宅ローンの審査は難しいのか？

ゆうちょ銀行も住宅ローンを行っているのですね。あまり利用している人を見かけない感じですがゆうちょ銀行のローンは審査基準が意外と緩く通りやすいと言っても良いでしょう。しかしその代わり保証料も含めてですが金利2.475～3％と非常に高金利で優遇が付きません。

ゆうちょ銀行はスルガ銀行と提携しているのでほとんどスルガ銀行の住宅ローンと変わりなく保証会社ＳＤＰという自社で独自で行っているものです。

基準は銀行によって異なりますがそんなに厳しくなく自営業者で売り上げ1000万円あるが報酬を200万円にしているような方でも全体を見てくれるので審査が甘い川信より多く出してくれるケースもあります。

自営業者の場合、3年分の確定申告書を出せば審査を行ってくれるので大手金融バンクで審査が通らないような場合はゆうちょ銀行で利用するという形がおすすめです。

金利は高いが自営業者におすすめの住宅ローン会社です。