前回購入した物件を居住中のまま売り出した結果すこし高く売れたので住宅ローンは残っていた物の繰り上げ返済し売却する事ができる。
また引っ越し先として新たな新居を購入しようと同一銀行で住宅ローンを再度借りる事とした。
この内容で今回説明して行きます。
１．繰り上げ返済の決済日確定
先ずは仲介をしてくれた不動産屋に決済日の確定日を聞こう。
決済日とは売買金額の受け渡し日です。
決済日の確定日に銀行の抵当権抹消登記をしなければいけないからです。
確定日を聞いたら銀行の繰り上げ返済窓口に電話してください。
そうする事によって銀行指定の司法書士に連絡し決済日の抵当権抹消手続きの準備をしてくれます。
私は三井住友銀行で繰り上げ返済を行いました。参考としてこういった流れになりました。
１．三井住友銀行繰り上げ返済窓口
0120-523-605
に電話し決済日の確定日を連絡。
・銀行指定のJOネットワークと言う司法書士から⒉，３日中に本人確認の連絡が来ると思いますと言われました。後日司法書士から直接私の住所に委任状が送られてきました。これは抵当権抹消のための委任状です。
お金は２万数千円くらいで振込みと委任状をすぐに返送しました。
・また住宅ローン保証料や残債等が記載された書類を送ると言われました。手数料がいくらかかるなどが書かれているだけで特に記載する場所はなく確認だけです。
・決済の際に買主から入金があった時点で銀行のアプリから繰り上げ返済の手続きを行ってくださいと言われました。郵送でも可能ですがアプリと比べ結構割高になるそうですのでアプリをおすすめします。アプリは数千円に対して郵送は22,000円とお金がかかるそうです。
・繰り上げ返済の確定申告の必要書類は発行しませんのでキャプチャを撮るなど自分で把握してくださいとの事。
・私の場合、住宅ローンの引落し日が２７日なので決済日までの日割りと繰り上げ返済の手数料がかかりますと言われました。そんな高いものではないです。
・決済日での抵当権抹消は当日１５時までに行えば受付できるのですが午前中に契約するなど早めに行って頂いた方が良いとの事。だいたいどの不動産業者もそれを分かっていますので午前中にするとは思います。
２．住宅ローンの事前審査
私の場合、新しく住宅ローンも借りないといけないためかなり急ぎとなります。
これは最初でも良いですが事前審査の際に売却理由など繰り上げ返済の額などを記載する項目があるのであえて２番目にしました。
そのためできるだけ早く事前を行っておきたいと思っていました。
他の銀行もそうですが最近では事前審査は窓口まで行く必要もなく都市銀行などは専用のアプリで住宅ローンの事前審査ができると思います。
いくらまで借りるか、自己資金をどの程度購入金額に入れるか、身分証明書（免許証）、いる場合は仲介不動産屋の連絡先や担当者などの情報を用意して事前審査を行っていください。
一般の方は簡単な操作で事前が終了すると思いますが私のような自営業者は不動産屋経由や直接、会社の直近３期分の決算書前ページを用意するように言われると思います。
また私は法人なので自分で確定申告も行っていますのでその３期分も用意するように言われました。税務署に行かずe-taxでしたので保存データーをメールで送信しました。
こういった物のデーターは必要となりますので日ごろから保存しておかないと面倒になりますね。
結局結果の連絡が来たのは２週間後でしたので結構かかりました。
審査結果出る当日に銀行から電話がかかってきて人となり、内容を色々聞かれました。
自営でない人はもっと早く審査結果が出るそうです。
３．物件の買い付けを入れる
住宅ローンの事前審査が終わりましたので早速購入物件の買い付けを入れましょう。
居住中で売る場合は購入者は待ってくれてもだいたい２ヵ月です。その間に購入、引っ越しをする必要がありますので結構バタバタします。下手したら１ヵ月以内の退去もありえます。
住宅ローンの本申込は後は大体不動産業者が指示してくれるので特に難しい事はないでしょう。
ただ必要書類で納税証明書その１，その２というものが必要です。住民票はコンビニなど役所で簡単に取れますが面倒なのでこういったものは早めに用意しておきましょう。
マイナポータルのアプリから送ってもらう事もできます。納税証明書を発行するお金はインターネットバンキングもしくは番号を控えてお金を払う事ができます。マイナポータルでの発行手続きの説明を読んでください。
４．購入物件の契約
契約は買い付けを入れてから１週間以内に行う事が一般的だそうです。
銀行の事前審査は通っていますので本申込で落ちる人はほとんど聞かないと聞きます。
契約は不動産業者の事務所で行います。
重要事項説明、契約書の説明を売主、買主同伴で行います。
５．購入物件の住宅ローン本申込
三井住友ではアプリがありますので購入物件の契約日にアプリの方で本申込をしました。その際に納税証明書その１、その２も必要となってきますので用意しておきましょう。後は事前の際に送った書類などなので特に用意する事もないかいと思います。
ただ結局三井住友銀行の担当から連絡があり面接を行う日を指定されました。
その際に送った資料の原本も持っていくので何のためにアプリで申込をしたのか謎です。担当者はアプリで本申込を行った事すら知りませんでした。
仲介会社が本申込をしたいという電話をしたら私に電話がかかってきたという感じです。
本申込の面接の際に持っていく資料は以下のものです。
・住民票
・実印
・確定申告３期分
・健康保険証
・法人の決算報告書および試算表
・納税証明書その１，その２
・購入する物件の不動産売買契約書と重要事項説明書
・売買契約書のファイル一式
・現在お借入れ中のローン返済予定明細表
・売却物件の売買契約書
等です。
結局事前、本申込で出した資料ですね。
原本は仕方ないにしても確定申告書はE-TAXのコピーなんだけどなーという感じです。
決算書もそうですよね。
これをもって面接に行き審査されます。１週間後位を指定され借り入れる銀行に行くことになりました。やはり最終的には人柄という事です。
事前も行っていますので本申込の審査は２週間以内では済みます。
５．売却物件の決済日
この日に買主より売買金額の受け渡しがあります。その金額が入金された時点で繰り上げ返済のアプリもしくは事前に貰っておいた郵送書類で送付します。
当日アプリを開いて行うのは緊張感がありますが平均5～10分でできるアプリです。
買主、司法書士が見ている状態で行いますので事前にシュミレーションをしておくと良いでしょう。
それで繰り上げ返済は完了します。司法書士の手数料など支払いや繰り上げ返済手数料や日割り分の住宅ローンのお金はかかります。
私は三井住友の借り入れの繰り上げ返済の場合は三井住友の指定の司法書士でこの日には登場しません。抵当権抹消は買主側の司法書士と電話でコミュニケーションを取りながら行ってくれると思います。
（必要書類）
・印鑑証明書１通
・実印
・免許証
・登記識別情報通知書（権利証）緑のシールが貼っているがこれは剥がしてはいけません。
６、ローンの本申込み
購入物件のローンの本申込を行います。通常は銀行のローンプラザなどに足を運び申し込みをします。本申込用のアプリは事前に行ってしまいましたがこの時に説明を受けながらするそうです。
（自営業者のローン本申込必要書類）
・免許証
・住民票（現在の住所）
・健康保険証
・確定申告３期分(e-taxの保存データーのコピーでOK)
・法人の決算報告書および試算表
・納税証明書
・不動産売買契約書・手付金領収書
・重要事項説明書
・売買契約書一式
・現在お借入れ中のローン返済予定表（定期的に送られてくるもの、ローンが無い人は不要）
・現自宅の売買契約書
・実印、名刺
事前で出しているのにまたという感じですね。
確定申告など少しでも数字が違うと突かれますのできちんと説明できる状態で臨みましょう。また三井住友の場合、保険などの営業がありますがあまり積極的に考えるというよりワンクッションおいてから検討すると良いと思います。そんなに評価が高い保険ではありません。
人柄も見ていると思いますので紳士的に行いましょう。
審査結果は１週間ぐらいでは返事がもらえるかと思います。
７．ローンの契約
審査が通ったらまた申込を行ったローンプラザなどに契約に行かなければいけません。
何度行くのか・・という所ですが従うしかないです。
必要書類
・免許証
・保険証
・通帳
・通帳印
・実印
・新住所の住民票１通（まだ移動していない人は不要）
・新住所の印鑑証明書１通（旧住所の方も１通用意します）
もう免許証はいいだろうと言いたい所ですね。
何度出すんだ・・・
ここでポイントなのは新住所にするという点です。
まだ引越しをしていないがほぼ間違いないだろうという人は本当はいけませんが住民票を移動して新住所の住民票を取る人も少なからずいるようです。
